【导言】

        债权人与债务人为抵消债务，债务人以其财产在一定期限内出租给债权人，并以租金抵消债务的，若该财产所有权通过司法拍卖被转移的，该债权人有权作为承租人，要求继续使用该财产，不受该买卖合同的影响。若买受人在购买前，未告知其租金以抵债的，买受人有权以不当得利要求出卖人返还租金金额。

【案例】

        2000年3月28日，北京市国土资源和房屋管理局向诚信机电公司颁发房屋所有权证及土地证，诚信机电公司享有龙园路1号的土地使用权及房屋所有权。在2002年至2004年期间，无极液压公司通过银行转账的方式借款给诚信机电公司，金额共计11 100 000元。之后2004年5月26日，无极液压公司与诚信机电公司签订《房屋与土地租用合同》，约定诚信机电公司将龙园路1号的土地及房屋出租给无极液压公司；租期为20年，自2004年6月1日至2024年6月1日；租金共计3 000 000元，用以抵偿其所欠无极液压公司的借款。

        承租期内，无极液压公司以诚信机电公司的名义办理了建设工程规划许可证，在龙园路1号出资修建了液压系统调试车间用于生产经营。因诚信机电公司欠案外人债务，北京市第二中级人民法院对诚信机电公司名下的龙园路1号土地使用权及房屋所有权进行司法拍卖，李某某通过竞拍取得了龙园路1号全部房产的所有权及相应的土地使用权和其他权利，于2016年6月21日取得不动产权证。李某某取得龙园路1号的相应物权后，无极液压公司继续在龙园路1号从事生产活动，李某某多次召集人员打砸无极液压公司生产设备，干扰正常经营，造成无极液压公司停产28天，无法向客户正常交货，给无极液压公司造成了财产损失。无极液压公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求李某某继续履行无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日；2.要求李某某赔偿无极液压公司配电柜损失35 121元、人员工资损失金额455 575.46元、延迟交货违约金300 000元，合计790 696.46元。

【法院审理】

        无极液压公司与诚信机电公司签订的《房屋与土地租用合同》约定以租抵债仅系租金给付方式的特别约定，不影响租赁合同的性质。自2002年至2004年期间，无极液压公司存在向诚信机电公司转账共计11 100 000元的情况，法院认定双方之间存在真实的债权债务往来，无证据表明双方签订的以租抵债式《房屋与土地租用合同》存在无效情形，合同有效。

        对于无极液压公司要求李某某继续履行无极液压公司与诚信机电公司签订的《房屋与土地租用合同》的诉讼请求，因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李某某作为买受人仍应继续履行《房屋与土地租用合同》。对无极液压公司要求李某某继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日的本诉请求，合同法第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故法院确认李某某应继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

【律师评析】

        司法拍卖与自由市场上的平等交易，产生的法律后果是一致的，即财产所有权的转移。只是当所有权人被依法强制执行时，为确保债权人实现合法债权，实现纠纷化解的结果，法院采取的司法强制措施对其财产进行的处置，该处置也是一种买卖行为，因此，被处置财产原有租赁权，同样适用买卖不破租赁的原则，且《民法典》并未规定司法拍卖产生的买卖可以破除租赁。当然，在实践中，债务人常常会以设置租赁权，作为影响拍卖的障碍，以尽可能阻止拍卖成交。因此，遇此情形时，需核实该租赁合同的真实性，以租抵债的，应核实其原始债权的真实性、合法性，以规避债务人逃避执行。